Создание проекта многофункционального торгового комплекса

Анализ рынка коммерческой недвижимости, ведущих управляющих компаний, позволяет утверждать следующее, что наиболее эффективно строительство МФТК при условии общей площади в пределах 200 тыс.м2. Такой объем строительства позволяет, во-первых, снизить инвестиционные затраты до 30-45 тыс.руб. за 1м2. Во-вторых, обеспечить достижения синергетического (мультипликативного) эффекта не только для якорных арендаторов (основных), но и для управляющих компании МФТК. В-третьих, добиться устойчивой арендной платы, выгодной как якорным арендаторам, так и управляющей компании МФТК. По разным оценкам арендная плата может находиться в диапазоне 2.5-3.5 тыс.руб. за 1м2.

Отметим ряд дополнений. Учитывая имеющийся опыт по проектированию, строительству, управлению аналогичных комплексов МФТК, в основу нашей работы был положен системный принцип строительства и управления по аналогу, по этому же принципу была также рассчитана вся структура затрат, численность персонала и т.д. Отличительной особенностью являлось лишь одно, для привлечения высокопрофессиональных кадров, руководству УК "Стройсервис" предлагается поднять среднюю оплату труда минимум в два раза выше чем на рынке. Это принципиальный момент- слишком велики инвестиции в МТФК. По этому нам не выгодно набирать не профессионалов и мало платить персоналу. Система управления МФТК практически полностью автоматизирована, а это требует затрат и тщательно подобранного высокооплачиваемого персонала.

Рекомендуемая организационная структура МФТК представлена на рис. 3.1.

Рис. 3.1 Рекомендуемая организационная структура МФТК.

Рассмотрим главные особенности автоматизированной системы МФТК УК "Стройсервис". Данная система МФТК УК "Стройсервис" является ядром всей системы управления УК "СТРОЙСЕРВИС". Через эту систему МФТК УК "Стройсервис" идут все информационные потоки от всех остальных подсистем:

· Бухгалтерская подсистема (общее количество данных подсистем 1).

· Автоматизированное рабочее место АРМ "Руководителя" (общее количество данных подсистем 3).

· Подсистема службы программистов (общее количество данных подсистем 3).

· Подсистема АСУ "Энергия-Учет" (общее количество данных подсистем 2 тыс.ед.).

· Подсистема АСУТП Мини-ТЭЦ (общее количество данных подсистем 30).

Для реализации этой системы МФТК УК "Стройсервис" в табл. 3.1. даны все виды затрат от общей подстановки по проектированию данной подсистемы до обучения, тестирования, монтирования и т. д.

В колонке цена табл. 3.1. дана цена каждого вида инвестиционных затрат, в колонке количество в табл. 3.1. дано количество приобретаемых изделий, в колонке изменения цен в табл. 3.1. дана предполагаемая вариация изменения цен. В колонке МХ даны итоговые средние цены затрат по конкретному инвестиционному мероприятию, соответственно в колонке Мin - даны минимальные затраты, а в колонке Max- даны максимальные затраты.

Сведем все факторы инвестиций, выручки и численности в табл. 3.1.

Таблица 3.1.

Инвестиции, выручка, численность по проекту мероприятия автоматизированная система МФТК УК "Стройсервис" УК "СТРОЙСЕРВИС" по 9 интегрированным факторам по трем сценариям