Общая постановка задачи по внедрению проекта мероприятий по совершенствованию управления развитием объекта недвижимости коммерческого назначения многофункционального торгового комплекса УК "Стр

Проведённый анализ рынка коммерческой недвижимости показал убедительную целесообразность расширить объёмы работ, проводимые УК "Стройсервис" в направлении развития многофункциональных торговых комплексов (МФТК). Это позволит повысить эффективность бизнеса, снизить риски, поднять рентабельность исследуемой управляющей компании.

Как было показано раннее, существует несколько подходов при проектировании и дальнейшем управлении МФТК. В основу предлагаемого проекта по управлению объекта недвижимости коммерческого назначения МФТК УК "Стройсервис" предлагается создать комплекс, в котором предоставляются: торговые, офисные, складские площади, помещения.

МФТК архитектурно должен быть реализован на четырёх уровнях.

На нулевом уровне предлагается построить мощную автостоянку, часть складских помещений, развернуть Мини-ТЭЦ и все основные инженерные коммуникации. На первом и втором уровне развернуть торговое, офисное и часть складских помещений. Склады нулевого, первого и второго уровней, должны быть связаны необходимым транспортно-подъёмными механизмами, а также грузовыми лифтами. Офисы имеют три входа, из торгового зала, из склада, а также имеет свой индивидуальный вход исключительно для офисов. Все помещения, торговые залы, офисы и склады обеспечиваются санитарными узлами.

На третьем уровне предлагается разместить развлекательные центры, в проекте должны быть учтены быстрый монтаж кинозалов, боулингов, катков, фитнес центров, кафе-ресторанов и т.д.

Анализ рынка коммерческой недвижимости, ведущих управляющих компаний, позволяет утверждать следующее, что наиболее эффективно строительство МФТК при условии общей площади в пределах 200 тыс.м2. Такой объем строительства позволяет, во-первых, снизить инвестиционные затраты до 30-45 тыс.руб. за 1м2. Во-вторых, обеспечить достижения синергетического (мультипликативного) эффекта не только для якорных арендаторов (основных), но и для управляющих компании МФТК. В-третьих, добиться устойчивой арендной платы, выгодной как якорным арендаторам, так и управляющей компании МФТК. По разным оценкам арендная плата может находиться в диапазоне 2.5-3.5 тыс.руб. за 1м2.

Поэтому предлагается руководству УК "Стройсервис" реализовать проект МФТК. Расчёт проекта будет дан, далее кроме этого будет дана оценка экономической эффективности, рентабельности, окупаемости, чистой приведённой стоимости и модифицированного индекса рентабельности.

Отметим ряд дополнений. Учитывая имеющийся на рынке опыт по проектированию, строительству, управлению аналогичных комплексов МФТК, в основу нашей работы был положен системный принцип строительства и управления по аналогу, по этому же принципу была также рассчитана вся структура затрат, численность персонала и т.д. Отличительной особенностью являлось лишь одно, для привлечения высокопрофессиональных кадров, руководству УК "Стройсервис" предлагается поднять среднюю оплату труда минимум в два раза выше, чем на рынке. Это принципиальный момент - слишком велики инвестиции в МФТК. По этому нам не выгодно набирать не профессионалов и мало платить персоналу. Система управления МФТК практически полностью автоматизирована, а это требует затрат и тщательно подобранного высокооплачиваемого персонала.

Кроме внедрения данного проекта МФТК руководству УК "Стройсервис" предлагается реализовать ещё три проекта или мероприятия. Без серьёзной автоматизации на всех уровнях МФТК управление потребует существенное увеличение численности персонала, как показывают расчеты нам выгодно внедрение комплексной системы управления всеми системами и подсистемами МФТК в том числе инженерной инфраструктуры, информационным пространством МФТК, интернет пространством, аудио- видео мониторингом, пожарной безопасностью и т.д.

Тщательный анализ потенциальных конкурентов УК "Стройсервис", а также мнений якорных арендаторов показал, что для более эффективного управления и снижения энерго-тепловых затрат следует внедрить автоматизированную систему управления по контролю, учёту потребляемой электроэнергии, как арендаторам, так и собственно УК "Стройсервис". Для этого в работе предлагается реализовать АСУ "Энергия-МФТК".

Тщательный анализ состояния рынка МФТК, жилой, коммерческой недвижимости убедительно свидетельствует о значительном износе энерго-тепловых сетей, и о запредельно высоких тарифах на тепло и электроэнергию. Анализ Интернет ресурсов по применению Мини-ТЭЦ убедительно свидетельствует, что можно обеспечить снижение затрат якорных арендаторов и УК на тепло и электроэнергию в размере 3-6 раз.